房地产业是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括：土地开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。房地产开发管理企业还可进一步分为住宅地产商、商业地产商以及园区地产商，其中住宅地产占比约74%，是主力军。

房地产行业趋势判断

商品住宅开发经过近二十多年的高速发展，已成为年销售规模十万亿元、影响国民经济发展的支柱产业。从大周期的角度观察，已迈入了成熟期，市场容量虽大、未来仍有发展空间，但由于基数也大，因此长期增长潜力并不足。

1. 商品住宅销售额增速呈回落趋势，由于基数高，未来增长潜力不足，进入低速增长新阶段。

2. 中国人口出生高峰期已过，呈现回落趋势，短期难以显著回升。

2、区域增长极效应凸显的资源红利：区域聚集效应和资源虹吸效应将进一步体现。

未来经济发展将从“一线城市、二线城市、三四线城市”城市层级划分的方式转变为“京津冀城市群、长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群”等区域增长极划分方式，增长极内的一线、二线、三四线乃至于广袤农村地区，都将随着资源要素的不断聚集，迎来不同程度和不同模式的增长。

3、租赁用地入市改变地产格局

今年“租售并举”长效制度出台不仅体现在政策密集出台，更实打实的体现在“只租不售”用地的转让。上海市只租不售用地供给面积在2017年以来已经接近100万平米，占上海市住宅类用地成交面积的19%。

4、成熟期，行业集中度提升带来的规模红利

市场集中度会进一步向行业龙头企业集中：2012年以来房地产行业集中度不断提高，而2017年集中度的提升速度明显加快。